前言：

笔者通过多年实操从业经验，总结了梳理了产业园区开发的13个步骤，囊括了前期策划，中期开发，后期运营的全流程，本文为系列第一篇，介绍产业园区的「项目选址」与「产业选择」。

在解析流程之前，先解释几个常见的易混淆的概念——

产业园区、产业新城、特色小镇。三者既有区别又有联系。

三者的不同点：

三者的共同点：

虽然概念上稍有不同，但这三者开发的逻辑和本质是相近的，所以开发流程上也基本一致，故本文所说的产业园区开发流程，同样适用于产业新城、特色小镇的开发。

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第一章：项目选址

企业要入驻某个地方，需要考虑方方面面，比如位置、交通、政策、市场、招聘等，而不是和买房一样攒够首付就行，是一个全面且较长的思考过程。

诚然，“地段、地段、还是地段”的至理名言源于房地产，但在产业园区领域，选址的重要性更是被放大。

对于很多住宅项目特别是热门城市的项目，在供地紧张的情况下，能够拍到政府出让的地就已是万幸，对于具体位置的选择权较小，而且即使某些项目位置不太好，只要产品设计合理，得房率高，价钱合适，再加之以营销轰炸和积极拓客，仍然会吸引一部分客户前来购买。

而对于产业园区来说，前期的选址对于整个项目的成败起着决定性作用。曾经在与某龙头企业项目洽谈过程中，了解到内蒙古某地方政府可谓是拿了200%的热情和诚意来邀请他们落户某个项目，然而他们实地考察后，发现交通实在是太不便利，虽然政府给的政策很优惠，而且愿意拿出真金白银建各种配套，综合算下来还是不太划算，只能作罢。

这里，从宏观、中观、微观方面浅析如何选址。

一、宏观层面

1、尽量布局在在中国地图胡焕庸线的右侧区域（胡焕庸线，即中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线，又叫“黑河—腾冲一线”）

2、若在左侧区域，可结合“一带一路”等新兴经济增长点有关的区位，谨慎选择。

二、中观层面

1、尽量靠近城市特别是发达城市或者一二线城市的周边，在一二线做事半功倍，在三四线做是事倍功半;当然，中国大部分的城市还是三四线城市多，不能说完全不能做，要小心，要看独特的资源禀赋；

2、尽量位于城市群内的人口流入地，谨慎选择人口流出地。3、尽量靠近高铁和机场站点，特别是高铁站点。

三、微观层面

1、尽量靠近与城市路网接驳的主干道，地铁口、公交站等公共交通到达区域，在交通交汇处更好；

2、尽量选择成片的净地，并考察周边是否有垃圾场、坟场、高压线、污染源，若有的话要处理好；

3、尽量优先选择有产业基础或者靠近产业聚集地;若做旅游园区或者小镇，优先选择具有人文或者自然旅游资源的地方，若没有，也必须是自然环境优美，交通可达性好的地方，易于培育IP；

4、离高校近也可以作为一定的参考，易于人才招聘等。

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第二章：产业选择

产业定位，即：引什么产业合适。首先，要摸清产业发展必须具备的要素以及发展规律。再结合自身的资源禀赋，秉承借助机遇、发挥优势的原则，最终，判断适合自身发展的产业方向。

一、避开夕阳产业

产业发展分为萌芽期、成长期、成熟期、衰退期，每个不同的周期所表现出来的特质不同，带来的产值、就业以及需要的扶持力度也有所差异。

特别是已经开始步入衰退期的产业即“夕阳产业”，即使当下可能带来的税收和产值很诱人，也需审慎选择。

二、顺应时代发展趋势

1、优先选择国家战略新兴产业——新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、节能环保产业、数字文化创意产业等；

2、优先选择“以人为本”的产业——大健康、文化、旅游、体育、养老产业等。

三、符合当地资源禀赋

1、资源禀赋决定产业发展土壤——虽然优先选择新兴产业，但在研判是否适合发展某个产业时，不能一味追求高精尖，如果产业偏离要素禀赋，其生产成本就高，创造的价值就低，所以要结合区域自身禀赋，引进能充分发挥区域优势的产业；

2、政府引导影响产业发展效果——除六大要素外，政府支持是非常重要的外部影响因素，对于聚集适合的产业要素、营造良好的投资营商环境非常重要。

四、选择自身有资源渠道的产业

有些开发主体自身就具有实业产业资源或者有相关的信息渠道，大型集团如中航等，在各地开发的园区主题就有和中航本身的产业相关的，可以直接导入。这种情况下，可以直接落地的产业当然是主要产业，可以围绕这种产业进行上下游的招商引资；

但大部分开发主体是不具备这样的条件的，可以在前期开发的时候就和相关龙头企业进行接洽，可以以联合开发的形式或者是战略资源置换的形式确定入驻意向。

五、定位之初宽口径

在定位之初，不宜过窄，比如确定了大方向后，只需列出负面清单，即不进入的产业，其他的产业可以宽口径招商，只是在招商重心上分为重点投入和机会型投入，等到园区慢慢成熟后，再逐步进行优化。

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附：市场调研

在讲解第三篇章的项目定位之前，先介绍下市场调研和分析的方法。

不管是之前的项目选址和产业选择，还是后面整个项目的客群定位功能定位体量预估，都必须建立在详细的研究调研基础上，市场调研和分析决定了整个开发方案的准确性，贯穿了整个项目开发的过程，后期的方案也可以根据市调的结果进行调整。

可以说，市调决定了项目的成败。所以开发主体一定要重视市调，不要匆匆上马。

一、市场调研和分析的重要性

不管是政府机构、还是开发运营商，抑或是被委托的咨询策划机构，在要开发一个园区/特色小镇/产业新城之前，都必须想好要做什么，客户在哪，怎么做，进行科学合理的策划，不能凭经验拍脑袋的马上就开建，否则大概率会失败。

在前期策划阶段，最重要的就是要进行详尽的调研，并进行科学的分析，才能因地制宜的做好开发策划方案。这也是开发前期最重要的环节，可以说决定了项目的成败。

市场调查可以由甲方（政府、开发商）自己进行，也可以委托专业的调研机构或者咨询公司完成，但即使将此项工作外包，甲方也必须对调研达到的目标、要求、主要内容等有明确的思路。

二、调研流程

三、调研方法

市场调研是一门专业课程，此次主要按调查资料的来源分为一手资料调研和二手资料调研，这两种调研方法都拥有较为丰富的路径，此处仅列出比较常用的渠道。

在市场调研的过程中，还可以进行前置招商，比如了解企业扩张计划，搬迁意愿等。

以自身的经验，调研问卷并不能十分精确，在实际工作过程中，其中，最有效的就是先列出提纲，和业内人士进行深度访谈。

那么，如何找到访谈对象？

预算充足的情况下——可通过一些中介机构招募专家，在招募时，可向中介机构提出很具体的招募需求，如对方的在行业中的工作经验、对相关业务的了解程度、是否愿意分享数据、有时还可以要求对方提前准备数据用于交流。如果专家无法达成自己的访谈目的，可终止访谈，并要求换人。但中介招募专家价格很贵，一般来说价格在几千人民币一小时。

预算不足的情况下——六度社交理论，可以通过一些其他方式来找寻专家，通过各种工作关系和私人关系等；另外随着新媒体的发展，很多企业和职人通过社交媒体输出了很多专业内容，可以去知乎上看一些从业人员做的行业分享，私信他进行访谈，虽然免费，但是沟通成本很大。

此外，要注意专家立场不同，给出的信息可能截然相反，要多维度验证信息的可靠性，访谈样本越多越好，把握“兼听则明”的原则。

四、调研内容

以下为主要的调研内容，可根据自身项目特性进行增减。

五、结论分析

在进行了多轮调研，掌握了详实的资料，并通过pestel、波特五力分析，已经对项目的可行性会有了进一步的研判，此时，还需通过SWOT分析，对前面的分析内容进行梳理。

SWOT分析法是管理分析工具中最常用的一种分析工具，但是很多人运用的时候都只是S、W、O、T四个方面进行罗列，而且经常混淆S与O，W与T。

优、劣势分析：主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较；

机会和威胁分析：将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响；

识别了S\W\O\T只是第一步，最重要的是结合这几点，进行对应的战略分析，以及进一步的策略分析）。