在《户籍改革的内在逻辑——都市圈、城市群时代即将来临！》一文中，园区在线分析过，中国已经逐渐开始从大区版块共同发展转向为切口相对更小、重点更突出的城市群、都市圈发展，而放开落户限制，就是“建群”、“建圈”的核心内容之一....

都市圈时代到来，哪些城市会是大赢家？

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上个月，由清华大学中国新型城镇化研究院和北京清华同衡规划设计院联合撰写的《中国都市圈发展报告2018》（下称《报告》）发布，识别出34个都市圈。从数量上来看，基本和我国的省会数量差不多。

对于都市圈，国际上并没有公认的界限。比如上述《报告》是以城区人口500万人以上、1小时左右通勤圈内人口密度超过1500人/平方公里作为认定门槛。

严格来讲，能够满足相关标准的区域中心城市并不多，这34个都市圈，有很大一部分还是潜在的都市圈，还没有发育成型。所以，《报告》把34个都市圈划分为成熟型都市圈、发展型都市圈和培育型都市圈三类：

成熟型都市圈：上海、南京、杭州、宁波、广州、深圳都市圈

发展型都市圈：首都都市圈，合肥、青岛、成都、西安、郑州、厦门、济南、武汉、石家庄、长春、太原、长沙、贵阳、南宁、沈阳都市圈

培育型都市圈：南昌、昆明、重庆、银川、哈尔滨、大连、兰州、福州、呼和浩特、乌鲁木齐、西宁都市圈

从都市圈的分类可以看出一些规律：

7个成熟型都市圈中，5个来自长三角、2个来自珠三角，从发展水平上看，长三角、珠三角两个地区目前已形成经济总量大、城镇高度密集、城镇间联系紧密的都市连绵区。

发展型的都市圈共16个，涵盖了中东部大部分的省会城市，其中发展水平排名相对靠前的是首都都市圈、青岛都市圈和厦门都市圈。

这里想单独提一下首都都市圈，首都都市圈核心城市北京和天津的经济实力和人口聚集度都属于一线城市群，但在两点上长三角和珠三角有着差距：一是北京的辐射力更多体现在全国层面，对都市圈内的城市带动作用不够；二是，圈内其他城市大多属于河北，实力与北京、天津出现了明显的断层。

培育型都市圈共11个，以弱二线省会城市为主。中心城市的实力与成熟型和发展型都市圈有一定差距，衡量的四个指标平衡性也很差。对他们来说的首要任务，是提升中心城市的综合实力，再带动周边城市的发展。

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再回到政策上，根据《2019年新型城镇化建设重点任务》要求：II型大城市（城区常住人口100万-300万）要全面取消落户限制；I型大城市（城区常住人口300万-500万的）要全面开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市（城区常住人口500万以上）要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

我们来直观的了解一下大致涉及哪些城市。

根据《2017城乡建设统计年鉴》：

超大城市级别城区常住人口1000万以上的有4个，分别是上海、北京、深圳和广州。

特大城市级别500万—1000万的有10个，分别为武汉、重庆（主城区）、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳

I型大城市300万—500万区间的有13个，分别为西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。

II型大城市100万—300万的城市有65个，包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌等城市。

按照政策要求，除“北上广深”4座超大城市和武汉、重庆等10个特大城市之外，其余城市都将逐步开放落户（这里的开放落户是指没有限制条件的“人口落户”，虽然近年深圳、杭州、武汉等地的落户条件也有放宽，但学历依然是硬性要求，一般人通过积分落户难度很大，所以本质上这些城市放开的是“人才落户”，而非“人口落户”）。

政策的出台，对于都市圈辐射范围内城市、尤其是以上14城外的都市圈核心城市（合肥、青岛、西安、厦门、济南、石家庄、长春、太原、贵阳、南宁、南昌、昆明、银川、哈尔滨、大连、兰州、福州、呼和浩特、乌鲁木齐、西宁等）吸纳人口落户、扩大城市综合实力具有极为重要的意义。

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除了放宽落户限制，文件里还有另外一个关键点——

“允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。”

这意味着，都市圈之间，未来的楼市调控政策将会协同化，环京与北京楼市调控的接轨就是先行案例之一。未来，环沪、环广、环深等大都市圈，也将建立楼市调控的协调机制。

更关键的是，都市圈内部的土地指标可以实现区域调剂，这是一个重大突破。

这里的背景在于，建设用地不是一个城市想要开发多少就能开发多少。为了保护耕地红线，全国建设用地都在按照指标进行分配，过去出于平衡考虑，无论中部西部，无论人口增减，体量相当的城市获得的用地指标是一样的。

随着大城市人口不断涌入，沿海城市获得源源不断的外来人口，但建设指标却未随着人口增长而增加。这就导致人地需求的不平衡，大城市普遍面临建设用地不足的问题。这种背景下，一线城市纷纷以盘活存量土地作为替代选择，以旧厂房、旧城区、城中村为主的“三旧改造”就应运而生。但三旧改造周期漫长，利益错综复杂，短期内能够盘活的土地相对有限，大城市仍旧面临土地资源不足的尴尬。

如今允许都市圈内建设用地指标调剂，意味着中心城市将会多出一个选择。人口往哪里走，资金往哪里走，哪里的土地供应就将获得提升，这对于中心城市显然是大利好。

举个简单例子，深莞惠是一个都市圈，深圳城市面积只有2000平方公里，土地资源基本开发殆尽。如果惠州的建设用地指标有所节余，这一指标可以有偿调剂给深圳，那么深圳的建设用地指标将会大幅增加。

当然，深圳土地资源本就开发殆尽，即使获得新的建设用地指标，也未必能够找出土地来进行开发。但对于郑州、西安、成都、武汉等中西部城市，都市圈内的建设用地指标调剂，将会发挥巨大作用。