一、运营团队组建

轻资产的运营特性，注定团队规模不会很大；但园区运营繁琐的工作，又对组别配置提出了极高的要求。所以，作为项目负责人，应将任务拆解分类、细化到每个部门、每个人的。

一个功能完善的园区团队，由项目总经理牵头，下设招商、运营、物业监督和办公室四个部门。

下面一一分解各部门的任务：

项目总经理是项目的「代言人」，也是项目的业务中台。

主要职责：1、全面主持招商运营工作，负责项目的战略线条管理，对总体项目负责；2、协调与政府、同行和大客户等的关系，树立项目及个人品牌形象，为项目发展提供资源支撑；3、负责重大项目的商务谈判；4、负责团队建设及人员管理。

项目副经理与总经理的不同，在于总经理多偏向于项目管理，在战略层面制定总体发展计划；副经理多以项目为导向，深入项目的运营管理，对项目经营目标等负责，同时在重大决策上给予总经理意见建议。

招商部是园区的「钱袋子」，对招商指标负责。

主要职责：1、负责完成项目招商管理工作及招商（才）任务指标；2、拓展整合各类招商资源，维护关系；3、提出招商计划，组织实施招商活动及对外联络工作；4、负责客户的跟踪联络、谈判和合同的签订、管理；5、负责入园企业的布局，制定并落实各项优惠政策（若是政府项目，则负责提出建议由政府决策）。

运营服务部是园区的「心脏」，活跃园区气氛，维系（入驻）客户关系，配合招商工作开展。

主要职责：1、负责园区的活动策划、物料准备、现场执行；2、负责项目品牌建设、总体营销宣传；3、负责入驻客户的关系处理，根据客户需求，对园区软硬环境进行改善；4、负责客户来访接待、展厅介绍等；5、负责入驻企业的其他服务工作；6、负责园区合作机构的拓展，园区服务平台的搭建；7、负责协助企业完成企业注册、政策申报等；8、负责企业租金的收取，协助企业兑现优惠政策；9、负责园区主体的各项申报、运营报告撰写等。

物业监督部是园区的「守护者」，负责考核监督物业公司，并配合运营部门需求，与物业公司协调对接。

主要职责：1、负责巡查园区品质，向物业反馈改正意见并监督实施；2、制定奖惩机制、对物业公司进行考核与监督；3、对接客户反馈的（物业）问题。

办公室是园区的「后勤保障」，负责园区的各项内勤工作，根据园区规模大小，设置财务、人事、法务、行政等功能，篇幅有限就不多展开。

二、服务体系规划

优质的运营服务不仅能够收获良好的客户关系，还能为创造股权投资机会、提升园区续租率等，为园区创造收益。一套合理的园区运营服务方案，是园区成功发展的基础。

第一项基本服务，是企业办公的必备要素，也是园区的基础工作。

待园区进入稳定经营周期后，再根据园区整体需要和企业现实需求，适当调整商业业态，补充、更新商业店铺及综合配套设施，提升园区综合服务水平等。

第二项增值服务，是园区的核心竞争力，同时也是一个园区价值的终极体现，而此类增值服务，都以平台为载体去实现。

具体来讲：

1、经营服务平台，包括知识产权代理、工商财税代理、企业管理咨询、法律事务咨询等；

2、技术服务平台，包括技术的试验化验、检测认证、合作技术研发、加工、制造等；

3、金融服务平台，包括企业股权融资、债券融资、科技信贷、上市辅导等；

4、创业教育平台，包括创业活动、路演大赛、创业系列课程、精细孵化等；

5、市场服务平台，包括行业咨询、市场渠道拓展、代理销售、市场营销策划等；

6、知识分享平台，包括专家公开课、行业沙龙、创业咖啡、论坛等；

7、信息服务平台，包括行业信息数据库、行业研报、科技信息交流、竞品信息数据库、产业地图等；

8、人才服务平台，包括档案管理、人事代理、人才征信、人力资源外包等；

9、政策申报平台，包括政策申报、政策咨询、政企对接等；

10、行政服务平台，包括企业接待、商务资源对接、公共资源共享等；

一般来说，园区可以通过三种途径搭建园区公共服务平台：

1、整合社会资源与政府资源，联手中介咨询服务机构，共同搭建公共服务平台，这也是最常见的方式；

2、「生物医药园」、「北斗产业园」等专业型园区，可以自主搭建专业化公共服务平台，例如生物医药园的公共实验室/化验室，软件园的软件检测中心等；

3、高新区、开发区内的「园中园」，可借「大园区」的公共服务平台为己用。

第三项是园区的创新服务能力，能实打实做好这点的，基本可以说已经迈入一流园区行列。

运营管理制度及流程

园区管理中，流程质量决定项目的运行效率，也决定园区满足客户需求的能力，并最终决定园区的运营能力。

需制定的运营管理制度及流程包括但不限于：1、入驻企业筛选标准； 2、项目入驻、孵化及退出管理流程；3、政策申报、企业辅导培训等企业辅导服务标准；4、公共秘书、商务代理等行政办公服务标准；5、项目保洁、绿化、维修等物业管理制度；6、各类增值服务标准；7、投资监督管理办法；8、企业装修管理流程；9、项目运营月报、季报、半年报、年报；10、入驻企业管理办法（分级巡诊服务、日常走访制度）；11、入驻企业经营信息及数据收集与档案管理办法；12、入驻企业公约；13、与政府各有关部门的日常对接与沟通机制；14、入驻企业特定需求的回应与服务对接机制；15、项目租金、水电、物业费的收缴管理制度；16、与政府、客户等的日常联络制度。